观点网9月11日，上海2025年八批次地块出让公告正式发布，8宗地块总起拍价高达184.95亿元，涵盖了徐汇、静安、杨浦、松江和宝山五个区域鼎冠策略资，将于10月20日公开出让。
2025年以来，上海土地市场一直保持着较高的热度。此前进行的七次土拍共出让32幅含宅地块，成交总价超1034亿元。
值得关注的是，7月25日下午拍出的徐汇风貌地块，以200257元/平方米成交楼板价刷新全国土地单价地王纪录。
该地块由来自台州的民企祺祥旺宇置业竞得，为2025年1月新注册的民企，法定代表人叶舒祺系浙江台州汽车模具企业屹丰集团创始人叶华彪之女。
民企重返土地市场是一个积极的信号，而上海作为热点城市整体成交较为火热，自然会吸引多种所有制企业参与。
回到八批次地块，8宗地块中有4宗为两两组合的组合地块，总土地出让面积19.16万平方米，总规划建筑面积40.87万平方米，总起始价184.95亿元。
徐汇区WS5单元188N-I-21地块是本次土拍最受关注的地块之一。该地块土地用途为居住用地，总面积20044.45平方米，容积率仅为1.5，起始价40.59亿元。
地块位于徐汇滨江核心区，离黄浦江很近，区域内商业、轨交等配套资源丰富。地块西南方向是著名的楼盘云锦东方，是上海楼盘开盘执行积分制后首个达到满分的项目。
容积率仅有1.5，未来大概率规划为洋房+联排+叠加的物业类型鼎冠策略资，在黄浦江边建设低密度社区，较为罕见。
本次地块起始楼板价达到13.5万/平方米，延续了徐汇滨江板块趋势，且刷新上海非风貌别墅地块起始楼板价。
静安区C070102单元32-04地块及32-08地块地下空间同样引人注目，该地块为本轮出让总价最高地块，用途为居住用地和文体用地，土地总面积34108.14平方米。
该地块是本批次仅有的内环地块，地块综合容积率3.64，起拍价70.96亿元，起拍楼板价6.475万/平方米。如果只计算住宅部分，起拍楼板价接近9万/平方米。建筑限高150米，未来将建设超高层住宅。
地块建设要求规定，禁止通过“高低配”的方式建造别墅及私家庄园。此外，还需配建商业建筑面积5200平方米及各类社区服务设施。
该地块东至福建北路，南至天潼路，西至浙江北路，北至七浦路。从地理位置看，位于静安区内环内天目西路板块，也被称为苏河湾区域。板块内商业配套丰富，包括大悦城、苏河湾万象天地均在附近。交通方面，地块周边1公里内有8、10、12号线等多条地铁线覆盖。
除徐汇和静安两大热门地块外，再来看看其他地块。
杨浦区N090602单元D1-7地块，土地用途为居住用地，土地总面积14958.66平方米，容积率为2.5，起始价为228120万元，起拍楼板价6.1万/平方米。
该地块位于内中环，体量不大，建筑面积3.7万方；交通便捷，距离轨交12号线爱国路站400米鼎冠策略资，北侧周家嘴路是东西向快速路，南至顺平路，西至内江路，东侧紧邻上师大附属杨浦滨江实验小学，周边还有宝龙旭辉广场、杨浦公园、杨浦体育活动中心等配套。
松江区SJC10010单元14-01号地块，土地用途为居住用地，土地总面积25433.70平方米，容积率为1.2，起始价为65619万元，起拍楼板价2.15万/平方米。
该地块为低密地块，出让面积2.54公顷，容积率1.2，地块东至大塔路，南至大塔浜，西至光星路，北至施惠路。周边水系环绕，具备良好生态；紧邻五龙湖生态商务区，距万达广场1公里，距地铁9号线松江大学城站直线距离约1.2公里。
徐汇区XHPO-0001单元D7D-1地块（居住用地）与D7C-2地块及D7C-1公共绿地、规划协领路部分地下空间（办公楼及商业用地）实施组合出让，组合后地块名称为“徐汇区XHPO-0001单元D7C-2、D7D-1地块及D7C-1公共绿地、规划协领路部分地下空间”，起始总价265090万元，总出让面积约为3.66公顷，共划分为两个子地块。
其中，D7D-1地块位于西新港以西、华济路以北、协领路以东、弥城路以南，土地用途为普通商品房，出让面积17389.24平方米，容积率为2.5。
D7C-2地块东起协领路，南至华济路，西抵景洪路，北达弥城路，规划为商业与办公功能，出让面积13389.13平方米，容积率3.9。此外，D7C-1公共绿地及规划协领路对应地下空间面积共5843.53平方米。
值得关注的是，该地块为地铁上盖，商业商务比重高。住宅部分建筑面积约4.3万平方米，商办部分约5.22万平方米。
宝山区BSP0-0801单元13D-06地块（居住用地）与02aB-01地块（商业用地）实施组合出让，组合后的出让地块名称为“宝山区BSP0-0801单元02aB-01、13D-06地块”，起始总价175107万元，总出让面积约6.44公顷，由两个子地块组成。
其中，02aB-01地块为商业用地，东、南、西三侧均至规划边界，北侧紧邻上海绕城高速，容积率为1。
13D-06地块规划为普通商品房用地，东接13D-07地块，南临盘古路，西靠13D-03地块，北邻13D-05地块，容积率2.3。
该地块为宝山高铁站二期组团地块，商业地块为高铁站上盖的一部分，宅地北侧为河道、西侧为绿地，临近生态景观。
事实上，在房地产行业调整周期里，上海土地市场仍然不乏地王纪录，城市更新项目也在持续推进。
例如9月5日，中海地产、招商蛇口、徐汇城投、中旅投资联合体正式完成对徐汇东安城市更新项目的股权交易，获得地块开发权。
据悉，徐汇东安地块是上海有史以来最大的单地块旧改项目，由徐汇区C030301单元127b-24、125-31两幅地块组成，总出让金额高达439.5亿元，刷新全国涉宅用地出让总价纪录。
该组团地块总占地面积约13.41万平方米，总计容建筑面积约53.41万平方米，规划用途包括商品住宅、商业、办公、科研设计等。
其中，中海以73.41亿元收购新东安公司50.5%股权及相关债权、以8.12亿元收购新百安公司30.5%股权，合计投资81.53亿元；招商蛇口此次出资额应该是65.52亿元，中旅投资则为7.74亿元。
按照投资额度计算，中海所占权益应为47.4%，招商蛇口为38.1%，中旅投资为4.5%，徐汇城投为10%。
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